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"title" => "The Impact of Lease Structures on the Optimal Holding Period For a Commercial Real Estate Portfolio"
"description" => "AMEDEE-MANESME, C.O., BARONI, M., BARTHELEMY, F. et MOKRANE, M. (2015). The Impact of Lease Structures on the Optimal Holding Period For a Commercial Real Estate Portfolio. <i>Journal of Property Investment and Finance</i>, 33(2), pp. 121-139."
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L’objectif de cet article est de montrer les impacts de la durée du bail et des options de sortie sur la durée optimale de détention d’un actif ou d’un portefeuille immobilier.\n
Des méthodes de simulation de Monte-Carlo sont utilisées pour simuler les cash-flows engendrés par un actif immobilier en prenant en compte la structure des baux (montant du loyer, règles d’indexations, durée totale du bail et options de sortie). Nous faisons l’hypothèse que le locataire exercera son option de départ si le loyer payé est plus élevé que le loyer de marché d’un bien similaire. Nous représentons aussi la durée de vacance par un modèle stochastique en utilisant une loi de Poisson.\n
Les valeurs en capital du bien ainsi que les loyers de marché sont simulés en utilisant des processus stochastiques spécifiques et en prenant en compte leurs corrélations. Nous considérons que la durée de détention optimale d’un actif est atteinte lorsque la valeur actualisée du bien (correspondant à la somme des cash flows libres actualisés et de la valeur terminale actualisée) est maximale.\n
Il est démontré qu’en cohérence avec la littérature des marchés financiers et la pratique professionnelle en immobilier, les options de sortie dans les baux peuvent altérer substantiellement les durées de détention optimales des actifs immobiliers et par extension des portefeuilles immobiliers. Nous montrons aussi que toutes choses étant égales par ailleurs, lorsque les durées des baux sont plus courtes, ou la volatilité des loyers de marché plus élevée (accroissant la réversion négative du loyer), ou la durée de vacance plus longue, ou encore des options de sorties négatives, la durée de détention optimale d’un actif a tendance à décroître.
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The purpose of this article is to demonstrate the impact of lease duration and lease break options on the optimal holding period for a real estate asset or portfolio. \n
The authors use a Monte Carlo simulation framework to simulate a real estate asset’s cash flows in which lease structures (rent, indexation pattern, overall lease duration and break options) are explicitly taken into account. The authors assume that a tenant exercises his/her option to break a lease if the rent paid is higher than the market rental value (MRV) of similar properties. The authors also model vacancy duration stochastically. Finally, capital values and MRVs, assumed to be correlated, are simulated using specific stochastic processes. The authors derive the optimal holding period for the asset as the value that maximizes its discounted value.\n
The authors demonstrate that, consistent with existing capital markets literature and real estate business practice, break options in leases can dramatically alter optimal holding periods for real estate assets and, by extension, portfolios. The paper shows that, everything else being equal,\n
shorter lease durations, higher MRV volatility, increasing negative rental reversion, higher vacancy duration, more break options, all tend to decrease the optimal holding period of a real estate asset.
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