Retour aux résultats
Documents de travail (2014), ESSEC Business School

The Impact of Lease Structures on the Optimal Holding Period for a Commercial Real Estate Portfolio

AMEDEE-MANESME C.-O., BARONI Michel , BARTHELEMY F., MOKRANE M.

L’objectif de ce document de recherche est de montrer les impacts de la durée du bail et des options de sortie sur la durée optimale de détention d’un actif ou d’un portefeuille immobilier. Nous utilisons des méthodes de simulation de Monte-Carlo pour simuler les cash-flows engendrés par un actif immobilier en prenant en compte la structure des baux (montant du loyer, règles d’indexations, durée totale du bail et options de sortie). Nous faisons l’hypothèse que le locataire exercera son option de départ si le loyer payé est plus élevé que le loyer de marché d’un bien similaire. Nous représentons aussi la durée de vacances par un modèle stochastique en utilisant une loi de Poisson. Les valeurs en capital du bien ainsi que les loyers de marché sont simulés en utilisant des processus stochastiques spécifiques et en prenant en compte leurs corrélations. Nous considérons que la durée de détention optimale d’un actif est atteinte lorsque la valeur actualisée du bien (correspondant à la somme des cash flows libres actualisés et de la valeur terminale actualisée) est maximale. Il est démontré qu’en cohérence avec la littérature des marchés financiers et la pratique professionnelle en immobilier, les options de sortie dans les baux peuvent altérer substantiellement les durées de détention optimales des actifs immobiliers et par extension des portefeuilles immobilier. Nous montrons aussi que toutes choses étant égales par ailleurs, lorsque les durées des baux sont plus courtes, ou la volatilité des loyers de marché plus élevée (accroissant la réversion négative du loyer), ou la durée de vacance plus longue, ou encore des options de sorties négatives, la durée de détention optimale d’un actif a tendance à décroître. L’inverse est également vrai. Les professionnels trouveront des éclairages ainsi qu’une méthodologie pratique pour déterminer ex-ante la période de détention optimale d’un actif ou d’un portefeuille à partir de paramètres de marché et de paramètres spécifiques incluant la structure des baux. L’originalité de ce document réside dans l’approche par simulation des cash flows générés par un bien immobilier en incorporant la durée du bail et les options de sorties ainsi que le risque de marché et d’autres sources spécifiques de risque. Ceci est particulièrement important pour la gestion de portefeuille immobilier, car habituellement de tels risques spécifiques sont difficiles à diversifier.

AMEDEE-MANESME, C.O., BARONI, M., BARTHELEMY, F. and MOKRANE, M. (2014). The Impact of Lease Structures on the Optimal Holding Period for a Commercial Real Estate Portfolio. ESSEC Business School.

Mots clés : #Durée-de-détention-optimale, #Gestion-de-portefeuille, #Immobilier, #Simulation